相続した不動産の共有解消について

不動産あるある
10 /31 2022
今まで、はなとワルツの散歩ネタでやってきましたが、そろそろ飽きが来たので、不動産業らしいネタを少々。

question.

父が亡くなり土地を兄と共有で相続しましたが、共有関係を解消したいと思います。どのようにしたら解消できるのか、また、その際にかかる税金について教えてください。


answer.

はじめに

1つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が持ち合う状態を「共有不動産」といいます。ご相談のケースのように、共有不動産は相続で取得した親族間の土地・建物に多く、親族で持分登記をしている場合が多くみられます。遺言書がなく遺産分割協議がまとまらないため不動産を共有にしたり、現預金など分割しやすい財産がないため、仕方なく土地や建物を共有とするなど、その理由はさまざまです。

1. 共有不動産のデメリット

共有者が他界するとその不動産は相続の対象となり、共有者の相続が起きるたびに、さらに共有者が増えていきます。こうした共有不動産に対しては何を行うにも共有者全員の同意が必要なため、管理が煩雑になり、共有者の意見がまとまらないことも多くなります。特に、共有者の誰かが認知症になると、契約行為や金銭の支出などに関してさまざまな制限が生じます。

また、共有者は共有持分の処分を単独で行えるため、共有者が第三者にその持分を売却する可能性があり、他の共有者との関係が複雑化するおそれもあります。

2. 共有不動産の共有関係を解消するには

共有不動産の共有関係を解消する方法は価格賠償、現物分割、換価分割の3つがありますが、ここでは代表的な価格賠償と現物分割についてご説明します(図表1)。

図表1

価格賠償

202110_inheritance_01.png価格賠償の図

AとBが共有する1つの土地のB持分をAに譲渡してAが単独で所有し、持分価値に相当する金銭をBに支払う方法

現物分割

202110_inheritance_02.png現物分割の図

AとBが共有する1つの土地を2つに分割し、各自が単独で所有する方法

共有者の1人が利用する場合であれば価格賠償により、共有者全員またはその数名が、不動産を利用したい場合は、現物分割、または現物分割と価格賠償を組み合わせた方法により、共有関係を解消することが考えられます。

3. 共有不動産の共有関係の解消に係る税務

(1)価格賠償の場合の税務

価格賠償は実質、共有持分の売買にあたり、譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税が課税されます。

(2)現物分割の場合の税務

現物分割の場合は、(1)と比較して課税関係が複雑になります。

①譲渡所得税

共有不動産を現物分割することは、実質的に他の共有者と共有持分を交換することにあたり、原則として譲渡所得税が課税されますが、次の適用要件を満たす場合には、非課税扱いになります。譲渡所得税が課せられるか否かは非常に大きなポイントとなりますので、適用要件をしっかり事前に確認することが必要です(図表2)。

図表2 適用要件

不動産の種類: 土地

譲渡時期 :1年以上所有していたものであること(贈与・相続・遺贈により取得した場合は贈与者・被相続人の所有期間を引き継ぎます)

分割割合 :共有持分に応じて現物分割をしたとき

ただし、分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当します

用途効用 :分割土地を分割直前の用途と同じ用途に使用すること(用途については、宅地、田畑、山林、鉱泉地、池または沼、牧場または原野、その他に区分されます)

※効用を一にしない複数の不動産にまたがって現物分割する場合には、適用されないことに注意してください。

②不動産取得税

共有物の分割による不動産の取得は、不動産取得税が課税されません。

ただし、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得については、不動産取得税が課税されます。

③登録免許税

共有物分割による持分移転登記の登録免許税の税率は、図表3の適用要件を満たした場合は1000分の4、要件を満たさない場合は、1000分の20となります。

図表3 適用要件

① 当該土地につき、共有物分割による所有権移転登記(当該登記)の申請前に分筆の登記がされていること

② 当該登記の申請が、当該分筆登記によって生じた他の土地の全部または一部についての共有物分割による持分移転登記の申請と同時申請がなされること

今回のまとめ

可能であれば、事前に不動産の共有状態を避けるのが得策ですが、共有となってしまった場合でも、前記(2)の様に現物分割の方法を用いて、譲渡所得税がかからずに共有状態の解消を行うことが可能な場合もあります。共有の解消については、税理士に相談して税金の有無を確認してから行うことがおすすめです。


野田綜合法律会計事務所

公認会計士・税理士

野田 優子


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今朝の散歩

はなのワルツ
10 /30 2022
大分寒くなってきましたね。今朝は6時に起きようとしたんですが、10分ぐらい2度寝してました。

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さて、たいらやの前のT字路を折れました。

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小山さんの畳店をバックに一枚。
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クルマの中にあずきがいましたが、小山さんは留守でした。

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埼玉大の東門前です。自転車の入り口も撮ってみました。

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クロエに会いました。興奮して吠えて話声が聞こえないよ

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花壇をいつもきれいにしている、土壌改良の会社の前で一枚。

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いつも何気なく通り過ぎてますが、庚申塔があったのに気が付きました。さかわ幼稚園の向かいです。


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そのままいつものコースを戻りました。

今朝の散歩は終了です。

なんだかんだで2時間ぐらい歩いてました。


かみさんが伊勢参りに行って来ました。

よもやま話
10 /28 2022
かみさんが珍しく連休が取れたらしく、初めての一人旅で、伊勢参りに行って来ました。

私はワンコたちとお留守番です。

なので、画像の説明は分かりません。かみさんがLINEで、送ってきたものです。

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今朝の散歩

はなのワルツ
10 /27 2022
今朝はとても良い天気ですが、日々寒くなるので、特に左手のが痺れがきついです。縮こまって、まるでばねかゴムで自動的に手が閉まっていきます。これは後縦靭帯骨化症の症状のようです。

出てすぐに、フレブル2頭に会いました。一頭は写真を撮ろうとしたら、自撮り棒が怖くて逃げたので、諦めました。

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いつものコースを進みます。

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栄和小学校

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サクラディア

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外壁塗装工事中の栄和団地

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栄和公民館を過ぎたころ、シュナウザーとトイプードルに会いました。

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大きな屋敷で蔵がありました。門はこんな感じ。

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桜区役所など

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ファミリーマート

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セイムス

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途中、14歳のミニピンに会いました。

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これで本日の朝は終了です。

今朝の散歩

はなのワルツ
10 /26 2022
今朝はカミさんがお伊勢参りに一泊で行くので、朝5時半過ぎに駅まで送っていきましたので、戻ってから6時過ぎにスタートです。

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散歩やご飯が送った後なので、しょんぼりしているはな。

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散歩スタートです。先ずはワンツー。

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いつもの通りのコースなので、今日は郵便局を撮ってみました。

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サクラディアの植栽塀を通過して。

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新道のほうへ

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途中、サボテンのいっぱい育てている、うちを通って進みます。

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以前はサクラディアのテナントだった、リン動物病院が向かいの土地を買って新たに開院しました。

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サクラディアのメインエントランス側を進んで、うちを目指します。

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それはそうと、町谷辺りでボルゾイのツナくんに会いました。まだ2歳ということで、非常にフレンドリーでした。

本日の朝は終了です。

夕方の散歩に行こうとすると。。。

はなのワルツ
10 /25 2022
またしても、途中で雨に降られたらかなわんので、少し早めに出ようと、3時ごろ準備をして、外に出たら、空はどんよりしていましたが、雨が降りそうな感じでもなかったです。でも、結構うすら寒いです。

出ようとしたら、タロちゃんが通りかかって、遊びに来てくれました。


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しばらく、ホワイエで戯れた後、一緒に歩きだしました。

しばらく、一緒に進んで、タロちゃんのおうちの近くで別れて、そのまま進みます。


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相変わらず、リアル道草をして、何かの匂いを嗅いで、東神社の前を通ってうちに帰りました。



今日のシッターさんからの報告

はなのワルツ
10 /25 2022
大分、回復したので、シッターさんにお願いするのを、今回で取り敢えず終了とさせていただきました。

カミさんとしては、非常に良いひとだし、ワンコたちも懐いているにで、切るのは忍びない等といってたのですが、やっぱり金額がちょっと。。。ということでした。

シッターさんとしても、今後、特別に柔軟に対応していただける旨、ありましたので、一旦、終了させて頂き、何か必要が生じたら、お願いするのを、快く受け入れてくれました。

ということで、一応最後のシッターさんの報告です。

2022.10.25 火曜日
08:22 PシッターSOS さいたま中央店 

本日もありがとうございました❗️
今朝はバイパスを渡って、西堀〜南元宿〜中島と、住宅街をクネクネと歩きながらお散歩しております。
2匹共ある程度の排泄が済むと、しれ〜っとお家方面に進みそうになります😅そんな時は「こっち行こう♪」と声をかけると、はなちゃんが振り向いて私の誘導する方向に進んでくれます♪(ワルツちゃんはたまに『そっちイヤっ』な素振りを見せる事も有ります☺️💦)
基本的に2匹ともとても言う事を聞いてくれ、本当に良い子達だなぁ✨とつくづく思います‼︎
はなちゃん→オシッコ11回・良いウンチ1回
ワルツちゃん→オシッコ2回・良いウンチ1回
しております。

08:23 PシッターSOS さいたま中央店 

次回の訪問は未定ですが、《お散歩に誰かの手を借りたい》時に伺えたら大変嬉しく思います!
はなちゃん・ワルツちゃんの気持ちももちろんですが、少しでも岩端様・奥様の役に立てたら本望です‼︎

本日も誠にありがとうございました‼️


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昨日は3回とも途中で雨です。

はなのワルツ
10 /25 2022
昨日の朝は雨がやんでいるので、雲行きは多少怪しいけど、6時すぎにスタートです。

でも、歩き出してしまう15分ぐらいでしょうか、雨が降って来ました。初めのうちは大丈夫と思ったんですが、かなりの降りになってきたので、ちょっと雨宿りをしたんですが、やみそうになく、はなはワンツーしてるんですが、ワルツがまだなので、仕方なく雨の中を歩きだしました。
そんな思いが通じたのか、ワルツが歩き出してすぐに、ワンツーしてくれたので、その場から戻りました。
なので、あまり画像がありません。

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これは今朝のカミさんが仕事に行ってからの画像です。

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ふたりともカミさんの布団で寝るのが大好きで。。。。

今朝の散歩

はなのワルツ
10 /23 2022
今朝はちょっとばかりゆっくりの、6時まで寝てようと思っていたら、目覚まし時計が鳴る前のほんの4分前に、はなが「フンフン」いって圧をかけるので、仕方なくおきました。

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最初はやっぱりおしっこから。

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東神社の横をおれます。

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いつものカラスがおやつをねだってきます。




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草むらでふたりともリアル道草。

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セブンイレブンを過ぎて見ると、ずいぶん久しぶりにワンともがいました。

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聞けば私が入院したことも知らなかったというので、今年の2月以降は会ってないことになります。

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ワンコの名前は何と「はな」13歳の女の子だそうです。

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しばらく話し込み、そのまま進んでいくと、ホワイトシェパードのゆずちゃんに、生でお会いしました。

フェンス越しには何度も何度もあっているのですが、直に触れ合うのは初めてです。

はじめは緊張して、威嚇しあってましたが、そのうち打ち解けてくれたみたいです。

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そのまま進んで、埼玉大の東門前です。

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田んぼはじに馬頭観音と書かれた碑がありました。

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立派な門構えの地主のうちを通って

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東神社の前を通って

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いつもブレイクする販売機でおやつを貰って。

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うちに付きました。8時を回っていました。

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本日の朝の散歩の時間は終了です。

今日のシッターさんからの報告

はなのワルツ
10 /22 2022
今日は整形外科の診察の日なので、シッターさんをお願いしました。

途中、特にワルツが大好きな、おばあちゃんに会えたそうで、またしてもおやつを頂いたみたいです。

おばあちゃんがワルツを好きなのもそうですが、ワルツがおばあちゃんのことが大好きみたいで、夜のトイレに前は来ないときもあったんですが、今はおばあちゃんに会えるかもしれないと、ほとんどトイレもしないのに、ついてきます。
そして、しょっちゅう後ろを気にして、暗い中、一生懸命に後ろ路を見ています。

さて、以下シッターさんの報告です。


11:21 PシッターSOS さいたま中央店 

今朝は長話してしまい、大変失礼致しました🙇‍♀️💦
本日のレポートを送らせて頂きます!

今朝は荒川の土手まで登って歩いております♪
今朝はいつもよりとても軽快に(私の小走り程度💦)歩いておりました🎶
以前にもお会いしたウォーキング中の女性とご挨拶し、「大人しくていい子達ねぇ💕」とナデナデ♪してもらいました☺️
土手から下りる際に少し小走りすると、ワルツちゃんのテンションが上がってピョンピョン♫しておりました😊

お家の近くまで戻ると、年配の女性を見つけたワルツちゃんとはなちゃん…猛ダッシュ💨でした☺️💦オヤツを預かり、頂いたオヤツを食べて、後ろ髪引かれながらお別れ致しました😅

はなちゃん→オシッコ12回・良いウンチ1回
ワルツちゃん→オシッコ1回・良いウンチ1回
しております。

11:25 PシッターSOS さいたま中央店 
次回は10/25(火)5:30頃の予定で伺わせて頂きます。
どうぞ宜しくお願い致します❗️

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さいたま市桜区で妻と、ラブラドルレトリバー♀【はな】2014年8月生と、ゴールデンレトリバー♀【ワルツ】2018年5月生と暮らす、(株)ウィズの岩端秀明(いわばたしゅうめい)と申します。ペット共生型物件を主に取扱い致します。
最近までタクシーの運転手とWワークしていましたが、長期入院を機に不動産業に専念することにいたしました。微力ではございますが、ペット共生型物件をより普及するために精進いたします。