昨日の午後は。。

はなのワルツ
09 /30 2022
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カミさんを駅まで送った後、座っていられなくなって、ベットに横になった時、ふたりが寝室にやってきて何をするでもなく、そばにいました。


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カミさんから電話があり、駅まで迎えに来いと言われて、よく見たら大宮を出る時のLINEが入ってました。
いつの間にか寝落ちして、気が付きませんでした。


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夕方は私が散歩に出ました。何とか4時半まで待たせて、ちょっと涼しくなったので。



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いつもの散歩みちを通って、Tさんのうちの近くに来ると、俄然引っ張りが強く、持ちこたえるのも苦労します。

「今日はいないよ」というのですが、他のワンたちのたまり場にもなってたりします。

Tさんも以前にワンを飼っていたのですが、前の子が逝ってからは、ほかのワンたちに、おやつをあげることが楽しみの一つみたいです。ありがたいです。

今朝はシッターさんお休みです。

はなのワルツ
09 /29 2022
木曜日はカミさんが休みなので、散歩に行ってもらえるはずなんですが、普段の仕事で疲れてると思うので、強くは言えず、結局のところ私が行ってます。背骨が圧迫骨折だというのに。。

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今朝は柴犬のアラン、コーギーのリュウセイと近所の人の飼い犬で柴犬くんに会いました。

自撮り棒を買ってみました。

はなのワルツ
09 /28 2022
夕方は私が散歩に行くのですが、4時ぐらいから「早く行こうよ」という、圧が強くて、それでもついこないだまでは、道も暑くて、気温も高いので、我慢させていました。でも、この頃は一時期ほどの暑さではないので、4時半ぐらいに準備をしてスタートします。
今日はAmazonで自撮り棒を買って、いい写真を撮ろうと思っていましたが、かなり難しく、更に伸ばすと結構重いということがわかり、悪戦苦闘しながら撮ってみました。
コースはうちを出て左に折れて、ゴルフ練習場を折り返すルートです。

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こうやって見ると、シッターさんのようにうまくは撮れないですね。
しかも、自分の手だけでやってるというので、すごいと思います。

今日のシッターさんからの報告です。

はなのワルツ
09 /28 2022
10:26 PシッターSOS さいたま中央店 

本日もありがとうございました❗️
今朝のお散歩コースも区役所方面へ歩き、今日は少しだけ荒川の土手に上がって歩いております☺️
今日のはなちゃんは早くウンチがしたかったようで、かなり急ぎ足で栄和小まで行き、ウンチをしておりました!
土手ではウォーキングされている女性から話しかけられ、お利口さんに頭を撫でて貰ったはなちゃんとワルツちゃんでした🎶
はなちゃんのオシッコ9回・良いウンチ1回
ワルツちゃん→オシッコ2回・良いウンチ1回
しております。 
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ワルツちゃん見返りバージョン↓

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売主の担保責任の期間制限

不動産あるある
09 /28 2022
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Q.
2020年4月に施行された新民法では、売主の担保責任の期間制限について、仕組みが変わったと聞きました。売主の担保責任の期間制限は、どのような定めになっているのでしょうか。

Answer
1.知った時から1年以内の通知
売主の担保責任については、①買主が目的物のキズ(不適合)を知ったときから1年以内に通知をしなければ買主の権利は失効する(失権効)、つまり、1年以内に売主に通知をすれば、売主に対する契約不適合責任を追及する権利は保全される、②ただし、売主が悪意・重過失である場合には、買主が通知を怠っていても失権効は生じない(権利は失われない)とされています。また、③1年以内に通知したとしても、その後売主に請求をすることなく所定の期間(5年または10年)が経過すれば、買主の権利は時効によって消滅します。
2.売主の担保責任の期間制限
(1)1年以内に通知をすること
売主の担保責任については、民法改正によって、瑕疵担保責任から契約不適合責任に改められたのに加え、期間制限も見直されています。
改正前には、買主が瑕疵を知ったときから1年以内に請求をしなければなりませんでしたが(改正前の旧民法566条3項)、改正後には、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合(契約不適合の場合)において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」と定められ(改正後の新民法566条本文)、キズを知ったときから1年以内に通知をすればよいものとされました。新しいルールでは、目的物のキズについては、買主に通知の義務を負わせ、1年以内に通知をしなければ契約不適合責任を追及する権利は失われますが、1年以内に通知をしておけば、1年以内に請求までしなくても、権利は失われません(「買主の通知義務+通知懈怠(けたい)→失権効」のルール)。請求については、1年経過の後でも差し支えはなく、例えば中古住宅に雨漏りがあった場合でいえば、雨漏りを知ったときから1年以内に雨漏りの事実を通知しておけば、修補請求や損害賠償請求などは、知ったときから1年後以降であっても可能です。
(2)売主の悪意・重過失
もっとも、新民法566条は、上記の本文に続けて、「ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない」と定めました(同条ただし書き)。目的物のキズを知っている売主などを、通知がないという理由で免責することは相当ではないと考えられることから、失権効に例外を認めています。売主が悪意・重過失である場合には、買主が通知を怠っていても失権効は生じないということになります。中古住宅に雨漏りがあったケースでは、売主が引渡しの時に雨漏りがあることについて悪意・重過失があれば、買主が雨漏りを知ったときから1年以内に通知をしなかったとしても、買主は修補や損害賠償を請求することができます。
(3)消滅時効
改正後の新民法では、消滅時効についてもルールが改められ、 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき、または、権利を行使することができる時から10年間行使しないときには、債権は時効によって消滅するとされました(同法166条1項)。
売主の担保責任についての買主の権利は、「買主の通知義務+通知懈怠→失権効」のルールによって消滅することがありますが、たとえ1年以内に通知を行って権利を保全していても、その後権利を行使することなく、5年または10年が経過したときには、買主の権利は時効消滅することになります。
3. 移行期における民法の適用関係
新民法の附則には、施行日前に売買契約が締結された場合におけるこれらの契約および契約に付随する買戻しその他の特約については、「なお従前の例による」と定められており(附則34条1項)、売買契約について改正後の民法による売主の担保責任の期間制限についてのルールが適用されるのは、2020年4月以降に締結された売買契約です。
<民法改正前と改正後の期間制限の比較>
画像 民法改正前と改正後の期間制限の比較

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今回のポイント
引き渡された売買の目的物にキズがあるときには、買主は、キズを知ったときから1年以内に売主に対してこのことを通知しなければならない。1年以内に通知をしなければ契約不適合責任を追及する権利は失われる。
買主は、目的物のキズを1年以内に売主に通知をすれば、契約不適合責任を追及する権利が保全される。補修や損害賠償を請求する時期は、1年を経過した後でもかまわない。
売主が引渡しの時に目的物のキズを知り、または重大な過失によって知らなかったときは、買主が1年以内に通知をしなくても、契約不適合責任を追及する権利は失われない。
買主は、1年以内に通知しても、その後権利を行使することなく、権利を行使することができることを知った時から5年(または、権利を行使することができる時から10年)の間権利を行使しなかったときには、買主の権利は時効消滅する。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録(第一東京弁護士会所属)。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』(2017年6月、住宅新報出版)など多数。

今日のシッターさんからの報告

はなのワルツ
09 /27 2022
シッターさんにお願いするのを、今月いっぱいを目標にしてましたが、いきなりサポート無しだと、やはり、きついのではないかと、妻も言ってくれるので、来月から徐々に減らしていく方向でやっていく予定です。

今日のシッターさんからの報告です。

2022.09.27 火曜日
08:49 PシッターSOS さいたま中央店 

本日もありがとうございました❗️
今朝は区役所を越えて鴨川沿いを少し歩いて周っております♪
帰り道に、あっち〜こっち〜と2匹で揃って歩くので「おやっ?」と思っていたら、先の方をリュウセイくんとパパが歩いておりました😊追いついて挨拶していると、そこへクッキーくんも合流しました🎶
皆んなでウキウキ♫オヤツTIMEをした後は、はなちゃんかなり後ろ髪引かれておりました😅が、各々お散歩に戻っております☺️
はなちゃん→オシッコ13回・良いウンチ1回
ワルツちゃん→オシッコ3回・良いウンチ1回
しております。


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08:50 PシッターSOS さいたま中央店 
明朝も5時頃に伺わせて頂きます!
どうぞ宜しくお願い致します❗️

今日のシッターさんからの報告

はなのワルツ
09 /26 2022
今朝はシッターさんの都合で5時30分ごろのスタートです。
このところめっきり朝は涼しいです。

以下報告です。


09:51 PシッターSOS さいたま中央店 

本日もありがとうございました❗️
今日はバイパスを渡って、なかよし公園〜町谷4丁目の交差点を渡って歩いております♪
ここ何度かの☔️+レインコートのお散歩時に比べて、はなちゃんもワルツちゃんも、今日は気持ち良さそうに歩いておりました♫
たまに、はなちゃんとワルツちゃんをジーッと見つめてくる方(主に男性)がいらっしゃいます😅興味があるのか気になるだけなのか分かりませんが、そう言った方を警戒して吠えたり唸ったりするワンちゃんもおりますが、はなちゃんもワルツちゃんも全く気にせず、スタスタ(まるで見えていないかのように)通り過ぎております😊
本当にお利口さんです♫
はなちゃん→オシッコ8回・良いウンチ1回
ワルツちゃん→オシッコ2回・良いウンチ1回 
しております!

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遺留分侵害額の請求

不動産あるある
09 /26 2022
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Q.
民法(相続関係)の改正によって、遺留分の制度が見直され、中小企業の事業承継を行いやすくなったと聞きました。どのような改正がされたのでしょうか。また、円滑な事業承継のために、ほかにどのような制度があるのでしょうか。


Answer
1.民法の特例により円滑な事業承継へ
2018(平成30)年に民法(相続関係)が改正され、遺留分の仕組みが改められています。改正前には、遺留分権利者には物権的な請求権が認められていましたが、改正後には遺留分権利者の権利は金銭請求となり、これによって、事業承継へのひとつの支障が取り除かれることになりました。また、2008(平成20)年に中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律(経営承継円滑化法)が制定され、同法では遺留分について、民法の特例が認められているため、その特例を利用すれば、民法の遺留分の制約に縛られることなく、事業承継を行うことができます。
2. 遺留分の制度
遺留分は、被相続人の相続財産の中で、兄弟姉妹以外の相続人のために留保される取り分です。相続人の生活を保障する、相続人間の公平を図るなどの目的のために、被相続人の遺言と贈与による自由な財産処分に制限を加え、遺留分権利者の取り分を確保することができるように、民法に定められています(民法1043条、1046条)。
遺留分が認められる遺留分権利者は、妻、子(子がいなければ孫)、直系尊属です。兄弟姉妹には、遺留分の権利はありません。遺留分の割合は、直系尊属のみが相続人である場合は1/3、それ以外の場合は1/2です。
3. 民法(相続分野)改正による遺留分の制度の見直し
(1)民法(相続分野)改正
民法のうちの相続分野については、1980(昭和55)年に法定相続分を改める改正があってから40年間、大きな改正はありませんでした。しかし、その間、高齢化が進み、情報化社会が進展するなど、社会は大きく変化しています。そのために、2018(平成30)年に、相続についての民法改正が行われました。高齢化した被相続人の配偶者の権利を強化し、また、遺言を利用しやすくするなどの見直しが行われました。いずれの改正も2020(令和2)年7月までに施行されています。
(2)遺留分の制度の見直し
改正前の従来の民法では、遺留分権利者には、遺留分を侵害する遺贈・贈与を減殺し、遺留分権利者が保持すべき財産を物権的に回復する権利が認められていました(遺留分減殺請求権)。請求権を行使すると、請求の範囲で贈与・遺贈の効力が失われ、現物による返還義務が生じることになります。
しかし、このような構成は、法的に複雑で混乱を招きがちであり、事業者の事業承継にも支障を生じさせます。
そこで、改正によって、遺留分制度は再構成され、遺留分権利者の権利について、物に対する権利ではなく、侵害額の金銭請求(計算方法は図表)を認めるものに改められました(金銭債権化)。これによって、中小企業の経営者個人の相続においても、遺留分権利者との関係を金銭によって清算することが可能になり、経営のための物的な資源を、円滑に承継することができるようになっています。
図表 遺留分侵害額の計算方法
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4. 経営承継円滑化法
2008(平成20)年に制定された経営承継円滑化法では、民法の特例を定めており、経営承継円滑化法に定められた手続きを踏むことによって、民法による遺留分の制約を受けずに、事業を承継させることができます。特例において想定されているのは、①相続財産のうちのある物の価額を遺留分算定基礎財産に算入しない仕組み(除外合意)、②遺留分算定基礎財産に算入すべき価額をあらかじめ固定する合意(固定合意)の2つです。会社の経営の承継の場合は ①・②のいずれか一方または双方を、個人事業の承継の場合には①のみを利用することができるものとされています(中小企業経営承継円滑化法申請マニュアル「民法特例」。令和元年7月中小企業庁財務課)。
5. まとめ
日本の経済は、中小企業が支えています。しかしながら、中小企業でも経営者の高齢化が進んでおり、また、コロナ後の新しい社会への対応も急務です。中小企業の経営が円滑に後継者に承継されていくことは、個々の企業にとって必要であるだけではなく、社会の要請でもあります。中小企業の経営者のみなさまには、事業承継の新たな仕組みを理解したうえで、十分に制度を活用し、円滑な事業承継を進めていただきたいと考える次第です。
今回のポイント
民法は、兄弟姉妹以外の相続人に遺留分の権利を認めている。遺留分は、兄弟姉妹以外の相続人のために留保される取り分であって、相続人の生活保障や相続人間の公平確保のために認められる権利である。
民法(相続分野)の改正によって、遺留分権利者の権利が、物権的な請求権(遺留分減殺請求権)から、金銭請求に改められた。
遺留分の制度の見直しにより、中小企業の事業承継にあたって、柔軟な対応をすることが可能になった。
経営承継円滑化法による遺留分に関する民法の特例を利用すれば、民法の遺留分の制約に縛られることなく、事業承継を行うことができる。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
1980年一橋大学卒業、三菱地所入社。1989年司法試験合格。1990年に三菱地所退社。1992年弁護士登録(第一東京弁護士会所属)。マンション管理士試験委員。近著に『民法改正の解説』(2017年6月、住宅新報出版)など多数。

隣室賃借人の迷惑行為と賃貸人の責任

不動産あるある
09 /25 2022
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Q.
賃貸マンションを経営しています。ある入居者から「隣室の賃借人の子(22歳)が仲間とオートバイでアパート付近を走り回り、さらには隣室で深夜に酒盛りをしたり、1階のエントランスでシンナー等を使用していたりするところを見ました。その騒音にはほとほと悩まされているうえ、時に危険も感じるので何とかしてほしい」とのクレームがありました。騒いでいるのは賃借人ではなく、その成人した子なのですが、賃貸人は、賃貸借契約上、その子の行為をやめさせる義務を負っているのでしょうか。注意しても改善されない場合はどのような方法をとることができるのでしょうか。


Answer
建物の賃貸人は、賃貸借契約に基づき、賃借人に建物を使用収益させる義務を負っていますが、この使用収益させる義務の内容は、使用収益が可能な状態で建物を賃借人に引き渡せば履行が完了するものではありません。引渡し後も建物を賃借人の使用収益に適する状態を保持し、使用収益に適さない状態になっているときは、その状況を改善し、賃借人の使用収益に適する状態に回復する義務が含まれると解されています。迷惑行為をしているのが賃借人ではなく、その子であるとしても、子は賃借人の履行補助者と解されます。その状態を賃借人が放置していることは賃借人の用法遵守義務違反と考えられますので、賃貸人は賃借人の責任を問い、状態の改善を求めることができます。賃貸人の再三の制止・警告にもかかわらず賃借人側の迷惑行為がやまず、それが受忍限度を超えるときは、賃貸人は、賃借人の用法遵守義務違反により信頼関係が破壊されていることを理由に賃貸借契約を解除することができます。
1.賃貸借契約において当事者が負担する義務の内容
(1)賃貸人の賃貸借契約に基づく義務
改正民法601条は、「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」と定めていますが、賃貸人の、目的物を賃借人に使用収益させる義務とは、建物を使用収益に適する状態において賃借人に引渡しを済ませれば、それで義務が終了するものではないと解されています。賃貸人は、目的物の引渡し後も、賃料を収受する以上は、目的物を使用収益に適する状態に維持する義務を負うということで、それゆえに、賃貸人は賃貸目的物に対する修繕義務が課されているのです(改正民法606条)。
(2)賃借人の賃貸借契約に基づく義務
賃借人は、賃料支払義務を負うことは当然ですが、同時に、目的物を用法に従って使用収益する義務を負うと解されています。したがって、共同住宅においては、各入居者が住居としての使用が果たせるように、静謐(せいひつ)を保ち、住環境を破壊することのないよう使用収益する用法遵守義務を賃借人は負っているのです。
2. 賃借人の他の入居者に対する迷惑行為
このように見れば、賃借人は、ただ賃料さえ支払えばよいわけではなく、用法に従って賃借物を使用収益する必要があるわけですから、オートバイでマンション付近を走り回り、さらには隣室で深夜に酒盛りをして騒いだり、1階のエントランスでシンナー等を使用したりする行為は、住民の生活を乱すものであり、また住環境を著しく破壊する行為であるということになります。ご質問のケースでは、迷惑行為を行っているのは賃借人本人ではなく、成人した賃借人の子であるということのようですが、親と子は別人格ではありますが、賃貸共同住宅において、賃借人の子が近隣住民に迷惑行為を行っている場合、子は賃借人の履行補助者と考えられ、賃借人はそれを制止すべきであると考えられます。同時に、賃貸人は、目的物を使用収益に適する状態に保持する義務がありますから、賃借人に対して、迷惑行為をやめさせる法的義務を負っていると考えられます。したがって、賃貸人は、賃借人に対し、迷惑行為を停止させるよう通知し、再三の通知にもかかわらず、賃借人が迷惑行為を停止しない場合で、その迷惑の程度等から、それが信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができ、また、そうすべき義務を他の賃借人に対し負担しているものと考えられます。
賃貸人と賃借人の義務
迷惑行為による契約解除
今回のポイント
建物の賃貸人は、賃貸借契約に基づき、賃借人に建物を使用収益させる義務を負っているが、建物を使用収益させる義務は、建物を使用収益が可能な状態で引き渡せば終了するものではなく、引渡し後も建物を使用収益に適する状態を保持する義務を負う。
共同住宅において、賃借人が、他の入居者の迷惑になる行為を行うことは、賃借人の用法遵守義務違反となる。
迷惑行為を行っているのが賃借人ではなく、賃借人の成人に達した子であるとしても、賃借人の履行補助者と考えられるので、この迷惑行為を放置している賃借人の義務違反と考えられる。
賃借人の行為が他の入居者に与える迷惑が受忍限度を超え、用法遵守義務違反が賃貸借の当事者間の信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。

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江口 正夫
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士
江口 正夫
1952年広島県生まれ。東京大学法学部卒業。弁護士(東京弁護士会所属)。不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』(2009年8月、にじゅういち出版)など多数。

今日はシッターさんお休みです

はなのワルツ
09 /25 2022
今日はカミさんが休みなので、シッターさんはお休みです。
なので、朝か夕方は散歩をお願いできるかと思いきや、両方とも私がやりました。
けが人だというのに。。

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さいたま市桜区で妻と、ラブラドルレトリバー♀【はな】2014年8月生と、ゴールデンレトリバー♀【ワルツ】2018年5月生と暮らす、(株)ウィズの岩端秀明(いわばたしゅうめい)と申します。ペット共生型物件を主に取扱い致します。
最近までタクシーの運転手とWワークしていましたが、長期入院を機に不動産業に専念することにいたしました。微力ではございますが、ペット共生型物件をより普及するために精進いたします。