負動産(ふどうさん)の時代。 どうにも処分もできない不動産。

不動産あるある
08 /31 2022
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最近、「負動産」という言葉を良く聞きます。
不動産は価値を持ち続けるという土地神話がくずれつつあり、処分に困ってしまういわゆる負動産が増えています。
朝日新聞でも連載コラムが掲載されたりしました。
住む人がいなくなり、放置されたままの空家問題もその一つです。
バブルの頃、地方や都市郊外に宅地化が広がりました。今思えば、交通の便も悪い山の上でも、大きく開発され山の上に広大な分譲地が忽然と現れたりしました。
都市部は高いし、そのままそこに家を建てる人、とりあえず買っておこうと言う人で結構売れたのです。
それが、今では売ろうと思っても売れず、処分に困る厄介な負動産になってしまいました。

売却したい、でも買い手が見つからない。

分譲地の管理費が長年払われず現地に督促の看板が立つ
バブル期にS県のちょっと奥地に200区画以上の開発分譲地が出来ました。
全区画40坪以上で、きれいな整形地。駅からも10分くらい。
現実に今住まなくても、将来ゆったりと暮らしたり、持っていれば財産にもなる。
と東京に在住の方が、たくさん買われました。
ところが、バブルも終わってみればかなり不便な鉄道で駅は無人。駅の周囲には商店すらありません。200区画以上の土地は、4分の1以下しか住んでいる人はいません。
買われた方も年をとり、相続人もいないので、自分たちがいなくなった後を考えると今処分をしておきたい。
そこで、売却を依頼されました。
遠方ですが、とりあえず売却に出しました。
でも、なかなか買い手は見つからず、金額を下げても駄目です。
そうしている内に、同じ分譲地内の売り地は増えてきました。

今は所有者がいます。 でも、いずれ誰のものなのか。

この土地は、現在とりあえず所有している方がはっきりしています。
ですが、相続が発生した時、相続人が相続しないと放棄したとき・
その時は土地の所有者がいなくなってしまうのです。
それでも、国がすぐにその土地を引き取ってくれるわけではありません。
少々面倒ですが、色々売却の為の手をつくしても駄目であれば、という条件がつきます。
これはほんの一例ですが、これから問題になっていくであろう負動産の問題。
結構身近なのです。
今のうちから、方法を考える必要があるようです。

贈与を活用した不動産の取得について④

不動産あるある
08 /30 2022
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相続時精算課税制度の活用方法

財産価値の増加を相続財産の増加に影響を与えない相続時精算課税制度という制度があります。相続時精算課税制度と聞くとあまり馴染みがない方も多いと思いますが、簡単に言うと、生前の贈与については2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができ、2,500万円を超えた贈与に対して一律20%の贈与税がかかります。贈与者が亡くなった時、今まで贈与を受けた金額を相続財産に加算して相続税を計算し、以前に納付した贈与税を差し引いて相続税を納付する制度です。

この制度は、贈与者が亡くなった時に相続税を納付するため、一見意味がないように思われますが、使い方によっては大きな節税効果が期待されます。
[例]夫婦で小さな会社を経営しており、安定収入を得たいと夫婦共有で都心の一等地にマンションを1室購入し、賃貸する計画を立てています。子どもは1人美術大学に通っています。父は、子どもの将来について、今の会社を継がせる意思はなく、好きなことをしてほしいと考えています。しかし、親として安定した収入を確保してあげたいという気持ちから、このマンションはいずれ子に託したいと考えています。
●家族構成
父:会社経営 50歳(戸建所有)
母:夫の会社の役員 48歳
子:1人 22歳
●マンションの購入価格
1億円
この例の場合、相続時精算課税制度を利用しようとした場合、夫婦それぞれがこの制度を利用することができるため、2,500万円分ずつ、合計5,000万円を子に生前に非課税で贈与することができます。
この相続時精算課税制度のメリットは、この都心の一等地のマンションが将来値上がりした場合でも相続時精算課税制度を利用して贈与した1人2,500万円の価値のままで、相続税の計算をするため、マンションが値上がりしてマンションの価値が増加しても、相続税の増加の心配はないということです。
ただ、逆に値下がりしても当初の2,500万円での相続税の計算をしなければいけないため、この制度を利用しなかったほうが、相続税が低く抑えられたというケースも考えられるため、相続時精算課税制度を利用については慎重に検討する必要があります。
<メリット>
・不動産等の値上がりによる相続税の増加を、生前に食い止めることができる可能性がある。
<デメリット>
・相続時精算課税制度を利用した場合、暦年贈与非課税枠は利用できなくなる。
・小規模宅地等の特例が使えなくなる。
・価格変動により不動産等の価値が減少した場合(相続税が減少)でも、制度を利用した時の価格で相続税を払わなければいけない可能性がある。


今回紹介した制度はどれも、一定の要件や、将来の不確定な要素があるため、不動産の専門家や税の専門家と相談のうえご利用されることをお勧めいたします。

贈与を活用した不動産の取得について③

不動産あるある
08 /29 2022

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配偶者へ贈与する方法

夫婦間における贈与についても特別な制度があり、夫の死後における妻の生活保障という観点から一定の要件を満たす場合には、2千万円までの贈与税の非課税限度額が設けられています。これは暦年贈与110万円と併用することが可能です。
[要件1]夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
[要件2]配偶者から贈与された財産が、居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること。
[要件3]贈与を受けた翌年3月15日までに、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も住む見込みであること。
(注1)「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利または家屋で国内にあるものをいいます。
(注2)配偶者控除は、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

[例]夫がサラリーマン、妻が専業主婦の夫婦が5,000万円のマンションを購入する場合、購入するマンションの名義は100%夫となります。そこで、将来の相続税の軽減を考え、妻に2,000万円分をこの制度を利用して贈与をした場合、贈与税は非課税となります。ちなみに、妻に2,000万円の現金の贈与をすると695万円の贈与税がかかるため、相続税の軽減が図られます。

<メリット>
・夫婦間で大きな現金を非課税で渡すことができるため、相続財産の軽減につながる。
・相続開始前3年以内に行われた資産の足し戻しをされることはない(生前贈与加算の対象にはならない)。

<デメリット>
・贈与後に離婚等の事象が発生した場合、その資金や権利はそのまま妻のものとなってしまう。
・夫の死後に自宅を相続した場合には、不動産取得税は非課税となり、登録免許税は1/5になるが、夫の生前の贈与について不動産取得税が課税されてしまう。
・贈与する方の財産が相続税の基礎控除額以下である場合や、相続時に自宅の土地について小規模宅地等の特例を適用できる場合は、この特例は使わないほうがよい。

贈与を活用した不動産の取得について②

不動産あるある
08 /28 2022
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住宅取得等資金の贈与する方法


父母や祖父母などの直系尊属からの贈与のうち、自己の住居の用に供する住宅用の家屋の新築、増改築に使う現金を贈与された場合のうち、一定の要件を満たすときは、省エネ等住宅の場合には1千万円まで、それ以外の住居の場合には500万円までが非課税となります。また、この制度が利用できる受贈者の年齢が20歳以上から18歳以上に引き下げられました。
この非課税の限度額は、暦年贈与110万円と併用することが可能です
注意点としては、この住宅取得等資金は受贈者が自分の居住の用に供する日本国内の家屋の新築もしくは取得のため、または自己の居住の用に供している家屋の増改築の対価に充てるための金銭であり、住宅ローン返済のための金銭の贈与は対象外となります。
<メリット>
  • 暦年贈与との併用が可能で、子や孫のライフスタイルに合わせて大きな現金を相続前に非課税で渡すことでき、相続税の軽減につながる。
<デメリット>
  • 資金使途が住宅購入資金に限定されている。

贈与を活用した不動産の取得について①

不動産あるある
08 /27 2022
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贈与を活用した不動産の取得についてというテーマで何回かに分けます。

1回目は暦年贈与です。

夫から妻へ資産を贈与したり、親から子へ資産を贈与する方法として一番シンプルな方法は、現金の暦年贈与があります。
現金を贈与すれば、受けた人はその現金を使うことができます。現金の贈与は年間110万円まで非課税とされ、超えた金額に対し贈与税がかかります。
しかし、相続開始前3年以内に贈与された資産は、相続税の計算の際に相続財産に加算され、以前に納付した贈与税を差し引いて相続税を納付することになります。これを生前贈与加算といいます。つまり、親が亡くなる3年前以内に贈与しても、相続税の軽減効果はないことになります。
<メリット>
  • 資金使途が自由であり、相続資産を減少させることで相続税の軽減につながる。
  • 将来値上がりが見込める非上場株式等を、生前に少しずつ後継ぎに引き継げる。
<デメリット>
  • 相続直前での対応はできず、早期から計画を作成する必要がある。

不動産は登記されている筈?ところが実は未登記だった

不動産あるある
08 /26 2022
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不動産の登記
通常建物(不動産)があれば登記がされていだろうと思います。
新しく建物を建てれば、その建物の存在、概要を示すために
表題登記というものをすることになります。
それは、言ってみれば建物の戸籍を作るようなもの。
今まで存在していなかった建物を、赤ちゃんが生まれた時と同じように
その戸籍を作る事になります。
不動産登記法によれば、完成後1ヵ月以内に申請しなければなりません。
でも、実は意外に登記されていない建物が結構あるのです。

建物の場合建築したら1か月以内に表題登記が必要

この表題登記は、不動産登記法が施工された当初から
義務とされていました。
一カ月以内に登記しなければ本来であれば罰則もあります。
10万円以下の過料が課せられる
とあるのですが、実際にこの過料を請求された
と言う話はあまり聞いた事がありません。
でも、建物に戸籍(表題登記)が無いと後々困ることもあるかもしれません。
戸籍を作らなければ、
誰が所有しているのか、
と言う所有権などの権利関係の登記も出来ないからです。
権利関係の登記は、自分の権利を守るためにも
しておくべきものです。

未登記であっても固定資産税などは課税されます

このように未登記の建物の場合
税金はかかっていないのでしょうか。
実は不動産の登記と資産税は全く別物。
たとえ未登記であったとしても
固定資産税の支払い義務は発生します。
税金を払っているのだから登記している筈。
と思っていたので登記していない事を知らなかった。
という方がいます。
これは、市区町村で新築した建物を独自に調査
そして、相応の?固定資産税、都市計画税が
かけられるからです。
登記されていなくても、所有者と判定される人に対して
税金がかけられるのです。
税金と登記は別の役所で扱う
だから、横のつながりはありません。
それでも、建物の調査はあると考えておくべきでしょう。

未登記では、後々困る事もあるので是非登記してください

アパートの賃貸を行う場合でも、
売買がからんでいる時でも
不動産会社は通常所有者を特定するためにも
謄本を取得します。
すると、未登記の建物が結構あるのです。
自分の自宅内にアパートを建築した
とか、大体金融機関からお金をかりないで
建築した場合などです。
お金を借りると抵当権を設定されるので
まずは、表題登記も必要となります。
それが、自己資金のみで建築すると
以前は、結構そのまま登記もしていないケースが
あったようです。
それでも未登記の場合困る事も出てきます。
例えば、不動産担保にしようとしても
そのままでは出来ない。
売買しようとしても、普通であれば登記は必要です。
所有権を登記しようとしても出来ない。
などなど、困る事が出てきます。
未登記建物は、たとえ何年経過していても
登記をすることは可能です。
もし、登記されていない事がわかったら
登記をしておくことをお勧めします。

大家さんがご逝去。そんな時しなければならない事。

不動産あるある
08 /25 2022
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進む高齢化社会
大家さんたちも、その例にもれません。
仕方がない事ではありますが
大家さんがお亡くなりになった。
と言うご連絡を受ける事が増えてきました。
残念な事でが、現実的に入居者もいます。
そうすると色々な手続きが必要になります。

役所・金融機関などそれぞれ必要な手続きがあります

賃口座などは大家さん名義のものです。
当然、変更する必要が出てきます。
ご家族が亡くなられると、役所・金融機関など
様々な場所へ書類の提出が必要となります。
役所に死亡届を提出しても
金融機関など多方面へ連絡は行きません。
金融機関に対しても、名義人の親族が死亡の届出を出す事になります。
金融機関では口座名義人が死亡した事を確認した時点で
その故人名義の口座を凍結してしまいます。
まれには、名義人の親族からの届け出がなくとも新聞などの訃報欄から
金融機関が死亡を確認し 口座を凍結してしまうなんて事もあるようです。
いずれにしても、
死亡と同時に預金も相続遺産の一部になる為の凍結です。
勝手に、引出したり使われる事を防止する為でもあります。

家賃振込口座が利用できなくなる!

家賃振込口座が凍結されてしまった場合。
それ以後入居者が賃料を振り込めなくなります。
また、凍結前に振り込まれていた家賃を
引き出すことも出来なくなってしまうのです。
公共料金の引き落としも出来なくなります。
その為、家賃が入金されていた口座が利用できなくなれば
すぐに困る事が起きてしまいます。
相続手続きが終わるまで待つ事はできません。
相続手続きには、それなりに時間がかかるからです。
そこで入居者に対しては
早めに振込口座変更などの連絡をする必要があります。

口座が凍結される前に、家賃振込口座を変更しましょう

当社にも、個人のご家族から
家賃振込口座を変更したい。
そんなご連絡がきます。
管理物件の場合、大家さんとご連絡を取る頻度も高いため
早めにご連絡を頂けます。
入居者が家賃を払えなくなると困るので
まず、相続が確定する前であっても
入居者に対し賃料振込口座を変更してもらうよう
連絡をしなければなりません。
振込口座は相続人が確定していない場合でも
一旦はご遺族名義の口座に入金してもらうよう
変更の依頼をする必要があります。
そのような入居者に対する業務も
相続が確定するまでの間どうするか。
大抵は特別急な解約の申出がなければ
故人との管理契約を継続する事が殆どです。
ところが、大家さんの自主管理物件の場合
少々困った事が起きる事があります。

残された家族は賃貸の事がわからない。困ってしまった時

昔から大家業をされていた大家さんの場合
御本人が一人で賃貸物件を仕切っています。
ご遺族の方からは賃貸については殆どわからない
というお話をよく聞きます。
逝去後の忙しさがひと段落。
これから賃貸物件をどうしよう、と考える余裕が出てきた時。
残された方がすぐわかるよう、賃貸関係書類もきちんとされていれば
問題ありません。
でもそうでない場合、不動産会社に相談される事が多いようです。
自主管理物件の場合、部屋毎に仲介した不動産会社が
異なっていたりします。
もちろん、契約後は仲介会社の手を借りずに
大家さんが自ら入居者の対応をしていたのであれば
特に心配ありません。
引き続き入居者に、大家さんが亡くなった事、これからの変更点
などを連絡すればよいのです。
でも、ご遺族がよくわからないと仲介会社に対処して欲しいと
依頼することが殆どです。
そんな場合に注意点がいくつかあります。

入居者への対処。早めに連絡する必要があります

真っ先に入居者に連絡しなければならない事
それは、やはり家賃の振込先です。
入居者には早めに【家賃口座の変更】を連絡しなければなりません。
入居者の中には、口座から引き落としをかけている場合も
あります。
そんな場合は、手続きをしてもすぐに
引落を止める事が出来ないかもしれません。
家賃の支払い締め日より、余裕をもって連絡する必要があります。
余裕をもって連絡したとしても、入居者はうっかり
そのまま、以前の口座に振り込む可能性も大です。
口座を変更しても、数か月間は以前の口座に振り込んでいないか
注意する必要があります。
このような業務を仲介会社に依頼しようとする場合。
複数の不動産会社が関係していたら
漏れの無いように連絡しましょう。
もしかしたら、仲介なのだからそのような業務はやらない。
とハッキリ断られることもあります。
その点も要注意です。
 

将来の事を準備しておく。また、見直す事も必要かも

調べて自分で解決しよう。
それが、自主管理の場合は正解です。
ただ、相談に乗ってくれる会社ももちろんあります。
家賃の問題が終わったとします。
そしてきちんと相続手続きが終われば、
新たに貸主変更 という契約も必要になります。
大家さんが亡くなられてから
「よくわからないから」と
長い期間放置しておくのは問題です。
随分時間が経過し、困った時が起きて初めて
大家さんが亡くなった事を連絡する。
実際にはそんなケースがよくあるものです。
大家さんが亡くなられる。
避けては通れない問題です。
その時の事を予め考えておく。
もし何の準備もしていないのであれば
早目に今後の事を考え直すチャンスかもしれません。

おかげさまで、203,303は入居者が決まりました。大型犬2頭までOKです。ウォシュレット付きました。ヴィラアルテミス203,303号室

ペット共生型物件
08 /24 2022
203,303は同じ間取りです。写真は203です。


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間取りは2DKです。

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大型犬なら2頭までOKです。小型犬なら3頭。

玄関には大型収納の靴箱があります。約1帖の前室があります。

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床はワンコが滑らないよう、クッションフロアをひいています。

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玄関側から見た風景です。

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キッチンに向かって見た風景。

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浴室、トイレ、独立洗面台などの水回り。ウォシュレット付けました。

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エアコンは内部まで清掃してあります。

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ダイニングキッチン

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バルコニー


IMG_0673.jpg  給湯器


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和室を色々な向きに見た風景。

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ダイニングキッチンを色々な向きで見た風景。

IMG_0689.jpgIMG_0688.jpgIMG_0687.jpg窓から見た風景。

向かいは「どら吉」という、結構人気の居酒屋です。

スーパーたいらや」まで徒歩1分。出かけた帰りに寄ったら

クルマをたいらやに忘れて歩いて帰ってしまったことが何度もあります。

細かい条件などはお問い合わせください。

家賃は7万円で共益費は3千円です。礼金はなしですが、敷金は2か月で1か月分償却です。


今までの不動産会社に不満。不動産会社を変えたいという貸主さん

不動産あるある
08 /24 2022
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先日駐車場の貸主Aさんからお電話を頂きました。
長い間お付き合い頂いている貸主さんです。
Aさんがお願いしている税理士さんから不動産会社を紹介してほしいと言われた。
だからお宅を紹介しておいた、というお話でした。
その後直接税理士さんからお電話を頂きました。
税理士さんのお客様で賃貸物件を所有しているBさんから不動産会社を探してほしいと頼まれたのです。そこで、やはりお客様であるAさんに紹介を頼んだとの事でした。
Bさんは、賃貸物件をずっと持っていたので依頼している不動産会社さんが当然ありました。
なのになぜ他の不動産会社を探したのか疑問に思いました。

借主が家賃を滞納し破産。お店は片付けもできません。

その税理さんのお話は次のようでした。
Bさんはもともと、この近隣で商売をされていました。ですがずいぶん前にお店をたたまれました。そして、そのお店を賃貸に出したのです。
ところが、そのお店を借りた店子さんは半年も家賃を滞納、挙句の果てに夜逃げしてしまったのです。
夜逃げした店子さんは破産をしてしまい、破産管財人が間に入ってしまったのです。
貸していたお店は決着がつくまで何もできなくなってしまったのです。
そんな状態になったのは、もともと頼んでいた不動産会社が悪いわけではないとも言えます。また、税理士さんも詳しい状況を知っている訳ではないようですので、その夜逃げに至るまでの交渉経緯はわかりません。
当社の経験からみても、なかなか借主と連絡が取れなかったりしたのではないかとも思います。破産するのであれば当然家賃を払う余裕もなかった筈です。
ただ、その借主の契約にあたって支払能力のある連帯保証人、或いは保証会社などを入れていなかったのか、などは気になる点はあります。
当然不動産会社は、そんな点は抑えていたのではないかとは思いますが。
大家さんBさんにとっても大変迷惑な話ではありますが、不動産会社も大変なのかなと同情するところもあります。
その店舗の事だけでBさんが不動産会社に腹をたてて、他の不動産会社にしようと思ったのではないようでした。

売買の話よりも、まず小さな店舗の問題を片付けてほしい!

実は、Bさんは他にも不動産をいくつか所有しているそうです。
駐車場もありました。そして、その駐車場を売ってくれという話がきました。
直接Bさんに話がきたそうですが、その不動産会社が間にはいって結果として話が壊れてしまったのです。
土地の売買の話に勝手に首をつっこみ話を壊した。
それよりも貸店舗の問題を片付けるのが先だろう、と言ったそうです。
それで、その不動産会社に信頼がなくなり、これ以降は頼みたくないとなったのです。
もちろん、他にも色々と行き違いはあったかもしれません。
私も、そんなちょっと辛い経験も何度かしています。
誤解であれば、出来れば話し合いをされた方が良いのではないかな、とも思ったりします。
ただ、当社のお客様Aさんが、税理士さんに
とても細かいところまで、きちんと一生懸命やってくれる会社だよ、
とご紹介して頂いたとお聞きしました。
それは、本当にうれしい言葉でした。
Bさんとのお話は、まだどうなるかわかりません。
でも、今まで以上に一生懸命やって行くだけですね。

2023年4月施行、相続土地国庫帰属法

不動産あるある
08 /23 2022
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相続により土地を取得したものの、利用せず放置しているというケースが増えている。

相続物件が遠方のため現実的に利用が困難なので売却したいが売れないなど相談が多くあります。

その土地が共有状態だったり、相続放棄がなされた場合は、なおさら放置されやすくなります。

そのような中で、2023年4月27日より、相続や遺贈により取得した土地を手放したいという場合、

法務大臣の承認を受けて、当該土地を国に帰属させる制度がスタートします。


まず、前提として、対象は相続や遺贈により取得した土地を取得した相続人等です。

次に、建物が無いなど一定の要件のもとに、法務大臣の承認を得ることが必要とされている。

これは安易に土地所有権の放棄を認めると、所有者が将来的に土地所有権を放棄するつもりの場合、

土地を管理しなくなる可能性があるためです。


法務大臣の承認を受けたものは10年分の土地管理費用相当額を負担金として納付し、

その後、国庫帰属となります。


詳しくは専門的にお尋ねください。私は必要に応じてそうします。

withpetskan

withPets館へようこそ‼
さいたま市桜区で妻と、ラブラドルレトリバー♀【はな】2014年8月生と、ゴールデンレトリバー♀【ワルツ】2018年5月生と暮らす、(株)ウィズの岩端秀明(いわばたしゅうめい)と申します。ペット共生型物件を主に取扱い致します。
最近までタクシーの運転手とWワークしていましたが、長期入院を機に不動産業に専念することにいたしました。微力ではございますが、ペット共生型物件をより普及するために精進いたします。