境界の立会い
不動産あるある本当は先週の土曜日行う予定でしたが、妻の休みが急遽出勤になったので、昨日になりました。
隣との間が15cmぐらいの長屋のような戸建てですが、裏側の土地の所有者が、売却することになったので、土地の境界について、確認の為、立会いをしてほしいということで、行ってきました。
よく見ないと見えませんが、境界の印が埋め込まれています。
ただ、境界を超えてひさしなどはみ出ている部分は、現状の建物がある場合は、了承するということで、覚書を交わすこととなりました。
買い物をして帰る時上を見上げると。。
不動産あるある買い物をして帰る時、上を見上げると、外国籍の人たちの社員寮として、賃貸している部屋が、網戸が外されてて、ベランダに立てかけてあり、ネットも破れているように見えました。
そこで、その社員寮として管理している、人材派遣会社の担当者に連絡しました。
現状を伝えて、壊れている様なら、こちらで張り替えるので、立ち入れるかを尋ねました。
すると、住人の外国籍の方たちは、今帰国していて、部屋には誰もいないとのことでした。
いつ頃帰国するのかを尋ねたら、12月中旬頃だそうです。
隣の部屋からゴキブリの件で、相談されているので、再度、バルサンを仕掛ける事を、お願いするつもりでいたのですが、部屋に誰もいないとなると、仕掛ける人がいないので、また別の手立てを講じなければいけないことになります。
ちょっと悩みますね。。。。
新しい入居者から要請がありました。
不動産あるあるようやく、部屋が決まって、ホッとしているところですが、あいさつに来られた際に、
網戸を変えてほしいという要請をいただいたので、さそっくいつもの業者に連絡して、交換をお願いしました。
業者さんが言うのは、既に入居しているので、網戸を外して、外に出してもらえば、交換しておくという話になったのですが、入居者が外せないというので、日にちを決めて立ち入ることになりました。
そのおかげで、網戸も張り替えられて、やれやれと思っていたのも束の間、新たな要請が来ました。
その内容がゴキブリでした。
入居前にバルサンを炊いたにもかかわらず、出没しているというのです。
たしかに、そこでいつもの業者さんに連絡して、いい知恵はないかと尋ねたところ、やはり、バルサンを使うしかないとのことでした。
そこで、話の中で出たのが、隣室の海外の方たちが、食文化が違うので、原因ではないか。。。ということでした。
そこで、どうせなら同時にバルサンを仕掛けると、効果的なのではないか？ということで、海外の方たちにも協力いただき、日時を決めてバルサンを仕掛けることとなりました。
そこで、Amazonで強力なやつの１２から１６畳用を3個パックを3個買いました。
全部で１万円を軽く超えてしまいました。なぜなら、バルサンは卵には聞かないというので
それぞれの部屋に２回分として2個渡し、日時を決めてやってもらうことにしました。
ですが、その部屋から2回目を行いたいので、バルサンはもうないかと言われました。
２回分として２個渡し、ショートメールにも、その旨を知らせたにもかかわらず、１回目に２個とも使ってしまってしまったというのです。やれやれ、２回目の分は自分で買ってもらう事でも良かったのですが、たまたま自室用に２個とっておいたので、それを渡すことにしました。
はじめから、自分で用意するか費用をとっても良かったのですが、ひとが良いと言われるかもしれませんが、またしても同じクレームを言われるかもしれないと思い、ここまでのやれば、もう言ってこないだろうと、踏んでのことでした。
取り敢えず、今のところは言ってきていません。ただ、廊下にブラックキャップがいくつか置いてありました。
コインパークを月極にかえる手続き
不動産あるある今日は久しぶりに不動産の実体験を一つ。
新たに決まった入居者が駐車場を要請されました。
現状、5台のスペースがあります。そのうちを2台分はうちで使っていて、3台分をコインパークにしています。
ただ、要請頂いた入居者は、来年の5月までの予定の短期の入居者で、自宅の建て替え期間のみなので、コインパークを月極駐車場の体裁に戻すと、その後、またしてもコインパークの体裁に戻すと、それなりに費用も時間もかかりますので、オーナー自己使用ということで、コーンを置いて、一般の利用者が停めないようにする事で、一応の解決を得ました。
ただ、同じタイミングで、別の入居者がクルマを買ったとのことで、駐車場の要請がありました。
はじめは、コインパークの会社に連絡して、もう一台分、コインパーク解除して、月極駐車場に変えるようにしたいと相談したところ、残り一台分しか残らないので、賃料の大幅に減額を行ってきました。実際に4分の1ぐらいになります。
そこで、中央のうちが置いてる場所の奥のゲートの内側に、うちの一台を置くことによって、一台分を空けることによって解決しました。
もともとそこはオーナー駐車場として、作りましたが、ホワイエとしてワンコをフリーにしていてところです。
ただ、入居者も通る通路なので、あまりワンコを放していませんでした。
ただ、2台を縦に置くことになるので、必要な時入れ替えるのが面倒だったので、使っていませんでした。
結局、昔のようにうちの車は、縦に置くことになりました。
相続した不動産の共有解消について
不動産あるある今まで、はなとワルツの散歩ネタでやってきましたが、そろそろ飽きが来たので、不動産業らしいネタを少々。
question.
父が亡くなり土地を兄と共有で相続しましたが、共有関係を解消したいと思います。どのようにしたら解消できるのか、また、その際にかかる税金について教えてください。
answer．
はじめに
１つの不動産を「持分」という割合で複数の共有者が持ち合う状態を「共有不動産」といいます。ご相談のケースのように、共有不動産は相続で取得した親族間の土地・建物に多く、親族で持分登記をしている場合が多くみられます。遺言書がなく遺産分割協議がまとまらないため不動産を共有にしたり、現預金など分割しやすい財産がないため、仕方なく土地や建物を共有とするなど、その理由はさまざまです。
1． 共有不動産のデメリット
共有者が他界するとその不動産は相続の対象となり、共有者の相続が起きるたびに、さらに共有者が増えていきます。こうした共有不動産に対しては何を行うにも共有者全員の同意が必要なため、管理が煩雑になり、共有者の意見がまとまらないことも多くなります。特に、共有者の誰かが認知症になると、契約行為や金銭の支出などに関してさまざまな制限が生じます。
また、共有者は共有持分の処分を単独で行えるため、共有者が第三者にその持分を売却する可能性があり、他の共有者との関係が複雑化するおそれもあります。
2． 共有不動産の共有関係を解消するには
共有不動産の共有関係を解消する方法は価格賠償、現物分割、換価分割の３つがありますが、ここでは代表的な価格賠償と現物分割についてご説明します（図表１）。
図表１
価格賠償
価格賠償の図
AとBが共有する1つの土地のB持分をAに譲渡してAが単独で所有し、持分価値に相当する金銭をBに支払う方法
現物分割
現物分割の図
AとBが共有する1つの土地を2つに分割し、各自が単独で所有する方法
共有者の１人が利用する場合であれば価格賠償により、共有者全員またはその数名が、不動産を利用したい場合は、現物分割、または現物分割と価格賠償を組み合わせた方法により、共有関係を解消することが考えられます。
3． 共有不動産の共有関係の解消に係る税務
（１）価格賠償の場合の税務
価格賠償は実質、共有持分の売買にあたり、譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税が課税されます。
（２）現物分割の場合の税務
現物分割の場合は、(1)と比較して課税関係が複雑になります。
①譲渡所得税
共有不動産を現物分割することは、実質的に他の共有者と共有持分を交換することにあたり、原則として譲渡所得税が課税されますが、次の適用要件を満たす場合には、非課税扱いになります。譲渡所得税が課せられるか否かは非常に大きなポイントとなりますので、適用要件をしっかり事前に確認することが必要です（図表２）。
図表２ 適用要件
不動産の種類： 土地
譲渡時期 ：1年以上所有していたものであること（贈与・相続・遺贈により取得した場合は贈与者・被相続人の所有期間を引き継ぎます）
分割割合 ：共有持分に応じて現物分割をしたとき
ただし、分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当します
用途効用 ：分割土地を分割直前の用途と同じ用途に使用すること（用途については、宅地、田畑、山林、鉱泉地、池または沼、牧場または原野、その他に区分されます）
※効用を一にしない複数の不動産にまたがって現物分割する場合には、適用されないことに注意してください。
②不動産取得税
共有物の分割による不動産の取得は、不動産取得税が課税されません。
ただし、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得については、不動産取得税が課税されます。
③登録免許税
共有物分割による持分移転登記の登録免許税の税率は、図表３の適用要件を満たした場合は1000分の４、要件を満たさない場合は、1000分の20となります。
図表３ 適用要件
① 当該土地につき、共有物分割による所有権移転登記（当該登記）の申請前に分筆の登記がされていること
② 当該登記の申請が、当該分筆登記によって生じた他の土地の全部または一部についての共有物分割による持分移転登記の申請と同時申請がなされること
今回のまとめ
可能であれば、事前に不動産の共有状態を避けるのが得策ですが、共有となってしまった場合でも、前記（２）の様に現物分割の方法を用いて、譲渡所得税がかからずに共有状態の解消を行うことが可能な場合もあります。共有の解消については、税理士に相談して税金の有無を確認してから行うことがおすすめです。
野田綜合法律会計事務所
公認会計士・税理士
野田 優子
